Apa itu Mortgage Backed Security dan apakah Mortgage yang dilindungi oleh Sekuritas (Investment Bank) ?

Bagaimana Mortgage bekerja? Secara sederhana mortgage jika di Indonesia biasa disebut sebagai KPR (Kredit Perumahan Rakyat). Jadi ketika pemilik rumah akan membeli rumah dan ingin mengkreditnya maka mereka akan mencari broker rumah untuk menghubungkan dengan bank. Setelah ada persetujuan maka bank akan menerbitkan mortgage dan pemilik rumah akan membayar lagi ke bank berupa pokok dan bunga bank. Sebagai contoh seseorang akan meminjam uang sebesar 1 Milyar selama 1 Tahun dan oleh bank, pemilik rumah dikenai bunga sebesar 10%. Maka pemilik rumah akan membayar sebesar 110 juta setiap tahunnya dari pokok sebesar 100 juta dan bunga 10 juta.

Perhitungan dalam hal ini hanyalah contoh yang memudahkan pemahaman dan penjelasan dari saya. Jadi bank memberikan 1 Milyar kepada pemilik rumah dan bank menerima 110 juta setiap tahunnya hingga 10 tahun kedepannya. Yah permasalahannya adalah bank harus menyediakan 1 Milyar yang dipinjam oleh pemilik rumah atau dalam kata lain bank baru akan memiliki uang sebesar 1 Milyar pada 10 tahun yang akan datang. Sehingga bank tidak dapat menggunakan uang 1 Milyar tersebut selama 10 Tahun. Itu jika hanya 1 orang, jika yang meminjam ada 100 orang saja maka bank harus menyediakan sebesar 100 milyar. Karena itu bank mulai berpikir untuk memindahkan beban ini ke pihak lain atau dalam kasus ini adalah investment bank.

Dengan memindahkan peminjaman tersebut kepada pihak lain maka bank akan mendapatkan 2 keuntungan yaitu; pertama bank bisa tetap memiliki uang sebesar 100 Milyar dan tetap mendapatkan keuntungan via komisi, dan kedua bank bisa memindahkan resiko gagal bayar oleh pemilik rumah kepada investment bank. Jadi bank akan menjual mortgagenya kepada investment bank sehingga bunga yang dibayarkan oleh pemilik rumah akan menuju ke investment bank sedangkan bank akan mendapatkan uang 1 Milyar nya juga akan mendapatkan komisi. Lalu apakah keuntungan yang akan diterima oleh investment bank?

Ketika investment bank sudah menerima mortage backed security maka investment bank akan membuat sebuah perusahaan bayangan atau biasa disebut dengan Special Purpose Entity kita sebut saja perusahaan A yang nilainya sama dengan kumpulan mortage backed security yang sudah dikumpulkan menjadi satu oleh investment bank. Pada contoh ini investment bank mengumpulkan 100 mortage backed security sehingga nilai perusahaannya menjadi 100 milyar, kemudian oleh investment bank uang tersebut dibagi menjadi sebuah share atau saham ataupun obligasi.

Jadi nilai perusahaan adalah 100 Milyar dan oleh investment bank dibagi menjadi 1 Milyar lembar, sehingga setiap lembarnya bernilai 100 rupiah. Nah kemudian share inilah yang dijual oleh investment bank kepada investor dengan harga 100 ataupun dengan harga 110, semua itu bergantung pada kebijakan dari investment bank.

Jadi jika investment bank menjual dengan harga 110 per lembar maka investment bank akan mendapat 110 Milyar atau dengan kata lain investment bank mendapatkan keuntungan sebesar 10 Milyar dan nanti pembayaran bunga oleh pemilik rumah akan diteruskan kepada investor. Nah bunga yang akan diterima oleh investor akan dikurangi terlebih dahulu oleh investment bank. Jadi jika sebelumnya investment bank mendapatkan 9 % dari bank maka ketika ke investor akan turun menjadi 8 % atau bisa juga investment bank mendapatkan keuntungan via komisi.

Semua itu tergantung kebijakan dari bank, investment bank, dan investor. Jadi investment mendapatkan dua keuntungan yaitu dapat menciptakan sebuah instrumen investasi untuk menghasilkan modal dan juga mendapatkan komisi dari jual beli investor ataupun dari selisih bunga. Nah itulah penjelasan dari mortage backed security dan Mortage yang dilindungi oleh Sekuritas (Investment Bank), semoga bermanfaat.